Face à un avenir incertain, le goût des Français pour l’immobilier s’est renforcé. La crise économique a détourné les Français des placements financiers à risque, qui préfèrent investir en direct dans la pierre, perçue comme une valeur refuge. Cet intérêt se confirme à la fois pour l’achat de résidences principales, semi-principales, ou encore les investissements locatifs.
Le développement du télétravail a donné la possibilité aux urbains de s’éloigner de leur lieu de travail et d’acheter une résidence principale ou semi-principale dans des villes moyennes, facilement accessibles en transports. Les critères d’achat habituels, tels que la proximité du lieu de travail, ont évolué, au profit d’autres exigences telles que le confort du logement, un espace extérieur, ou encore la vue sur la mer. Cet attrait pour les villes moyennes est conforté par l’accès à une qualité de vie supérieure, mais aussi la possibilité d’acheter des biens haut de gamme ou plus spacieux, inabordables ou tout simplement inexistants dans une grande ville. Enfin, les villes moyennes sont de vraies aubaines pour les investisseurs grâce aux bons niveaux de rentabilité qu’elles offrent.
Une demande supérieure à l’offre
Face à une hausse de la demande immobilière, on assiste en parallèle à une baisse de l’offre. La pénurie de matières premières a provoqué une hausse des prix des matériaux, qui a eu pour effet le ralentissement de certains chantiers, causé également par l’incertitude économique liée à la crise sanitaire. Ainsi, au premier trimestre 2021 on observe une baisse de 2,3 % des demandes de permis de construire déposées par les promoteurs par rapport au premier trimestre 2020.
La Bretagne est une des régions les plus convoitées depuis le début de la crise
Un fort attrait pour la Bretagne a bousculé le marché immobilier local, désormais très tendu, avec une augmentation du prix médian pour une maison de 18,8 % en 5 ans. Cette hausse a freiné l’accès à la propriété des résidents du fait de la flambée des prix. Bien que le littoral ait toujours été très prisé, les biens immobiliers se vendent désormais via une simple visite virtuelle. La Baule, par exemple, a connu une augmentation des prix de 10 % depuis le début de la pandémie, Saint-Malo de 18 %.
Dans les villes comme Brest, la demande explose : +58 % sur 1 an et une augmentation du prix de l’immobilier de 32 % sur les cinq dernières années ! Il faut noter qu’il s’agit d’une ville très abordable à l’origine, mais cette situation reste inédite.
On observe un effet domino dans la région Bretagne : si les Franciliens se déplacent à Rennes, cela provoque une hausse des prix de l’immobilier et les Rennais se déplacent alors vers des villes plus abordables comme Brest. A Rennes, l’immobilier peut atteindre jusqu’à 6000 euros du m2 du fait de sa proximité en TGV de Paris, contre 3900 euros à Brest dans le neuf et 2100 euros dans l’ancien. Si Rennes attire plus les Franciliens, Brest attire plus les Nantais et les Rennais.
Brest attire également pour l’investissement locatif par sa bonne rentabilité : 7 % de rendement dans l’ancien et 3 % à 5 % dans le neuf, d’autant plus que la demande de logement est très forte. L’expérience du Pinel breton jusqu’à fin 2021 participe à ce fort intérêt pour l’investissement locatif en Bretagne. Son fonctionnement est quasi identique au fonctionnement du Pinel national : le taux de réduction d'impôt s'étale également de 12 % à 21 % du prix de revient du logement selon la durée de location. Néanmoins, il y a quelques particularités : c'est le préfet de région qui détermine les communes éligibles ainsi que les plafonds de loyer et de ressources des locataires.
Faut-il craindre une bulle immobilière ?
Contrairement aux prévisions, le marché de l’immobilier breton a tenu bon en 2021. Les professionnels de l’immobilier se montrent plutôt confiants, d’autant plus que les prix ne baisseront pas si les taux de crédit se maintiennent parfois sous la barre des 1%.
Le Haut Conseil de stabilité financière a annoncé mi-décembre la possibilité pour les banques d’allonger à 27 ans la durée maximale des prêts au lieu de 25 ans, ainsi qu’un taux maximal d’endettement des ménages qui passe de 33% à 35%.
Ces annonces sont encourageantes pour le marché immobilier, même si les prix seront forcément influencés par l’économie réelle…
Source : AGEFI actifs